Qué debe cubrir el seguro de una comunidad de propietarios
Los puntos que conviene comprobar antes de renovar la póliza de un edificio, y los errores que más caros salen cuando llega el siniestro.
Revisar el seguro de una comunidad no es comparar precios. Dos pólizas con la misma prima pueden comportarse de forma completamente distinta el día que hay un siniestro, y la diferencia casi nunca está en la portada: está en los capitales, en las franquicias y en las exclusiones.
El capital asegurado: el error más caro y más frecuente
Es el punto donde encontramos más problemas al revisar pólizas antiguas. Si el capital asegurado del continente es inferior al valor real de reconstrucción del edificio, la aseguradora puede aplicar la regla proporcional que recoge el artículo 30 de la Ley de Contrato de Seguro: indemniza en la misma proporción que exista entre lo contratado y el valor real.
Traducido a números: un edificio asegurado al 60 % de su valor puede recibir 6.000 € por un daño de 10.000 €. Y no es un caso raro. Los capitales se fijan al contratar y se quedan congelados mientras los costes de construcción suben año tras año.
Qué comprobar: si existe revalorización automática, cuándo se actualizó por última vez el valor de reconstrucción, y si la póliza incluye compensación de capitales entre continente y contenido.
Las garantías que no pueden faltar
Más allá del incendio y los daños estructurales, hay coberturas que en una comunidad se usan constantemente:
- Daños por agua, con la localización de la avería incluida. Sin ella, la comunidad paga de su bolsillo picar y buscar la fuga, que muchas veces cuesta más que la reparación.
- Rotura de tuberías, diferenciando las generales de las privativas.
- Daños eléctricos en instalaciones y aparatos comunes.
- Robo en zonas comunes y, muy importante, robo de instalaciones: bajantes de cobre, cableado y motores desaparecen con más frecuencia de la que parece.
- Cristales de portal y zonas comunes.
- Fenómenos atmosféricos, revisando el umbral de viento a partir del cual la compañía responde.
La responsabilidad civil: mira los límites, no solo si está
Casi todas las pólizas incluyen responsabilidad civil, pero los límites varían enormemente. Conviene comprobar el límite por siniestro y por víctima, y sobre todo tres coberturas que se dan por supuestas y a menudo no están:
- RC de los miembros de la junta en el ejercicio de su cargo.
- RC patronal, imprescindible si la comunidad tiene conserje o personal de limpieza contratado.
- Daños a los propios vecinos, que algunas pólizas excluyen por considerarlos asegurados.
Franquicias: dónde están y quién las paga
La franquicia general suele conocerse, pero muchas pólizas incorporan franquicias específicas por garantía que solo aparecen al leer las condiciones particulares. Es habitual descubrirlas el día del siniestro.
Y hay una segunda cuestión, que es de gestión y no de póliza: quién asume la franquicia cuando el origen del daño está en un elemento privativo. Conviene que el criterio esté acordado y recogido en acta. Es una de las discusiones más habituales en las juntas y casi siempre se evita dejándolo claro de antemano.
Las exclusiones que se pasan por alto
Es la parte que nadie lee y la que decide si cobras. Las que más problemas dan en comunidades:
- Humedades por filtración o condensación, excluidas en muchas pólizas pese a ser la causa de buena parte de los partes.
- Instalaciones con determinada antigüedad: algunas compañías limitan la cobertura en edificios o instalaciones que superan cierta edad.
- Daños preexistentes o de aparición progresiva.
- Elementos concretos como ascensor, garaje o piscina, que pueden requerir cobertura específica.
Defensa jurídica y reclamación de impagos
La defensa jurídica cubre la representación de la comunidad, pero con límites de importe y con supuestos tasados. La reclamación de impago de cuotas suele tener un tope por propietario y condiciones sobre la antigüedad de la deuda. Merece la pena saber cuáles son antes de necesitarla.
Cuándo hacer la revisión
La póliza es normalmente anual y se prorroga sola. Para no renovarla hay que comunicarlo por escrito con la antelación que fije el contrato, habitualmente un mes antes del vencimiento. Lo práctico es empezar a revisar el mercado dos o tres meses antes: da tiempo a comparar sin prisa y a llevar la decisión a la junta con margen.
El checklist completo, en PDF
Hemos reunido todo lo anterior en un documento imprimible de veinticinco puntos, pensado para llevarlo a la revisión de cualquier póliza de comunidad. Te lo enviamos por correo, sin coste.
Redactado por Jorge Cano Vega, corredor de seguros inscrito en el Registro de la DGSFP con la clave F3508. Esta guía tiene carácter divulgativo: las coberturas aplicables serán siempre las recogidas en las condiciones de cada póliza.