Protección integral para tu edificio y vecinos.

La Ley de Propiedad Horizontal no lo impone con carácter general en toda España, aunque varias comunidades autónomas sí lo exigen y muchos estatutos lo recogen expresamente. Al margen de la obligación formal, un edificio sin seguro deja a los propietarios respondiendo con su propio patrimonio ante un incendio, un daño estructural o una reclamación de un tercero. En la práctica es una decisión de prudencia antes que de cumplimiento.

Depende de lo que digan las condiciones de la póliza y de lo que haya acordado la junta. Como norma general la franquicia corresponde al tomador del seguro, que es la comunidad, aunque es frecuente que se pacte repercutirla al propietario cuando el origen del daño está en un elemento privativo. Conviene que ese criterio esté escrito y aprobado en acta: es una de las discusiones más habituales en las juntas, y casi siempre se evita dejándolo claro de antemano.

La clave está en el origen de la fuga, no en dónde aparece la mancha. Si procede de una instalación privativa, responde el seguro de ese propietario. Si viene de una bajante, una tubería general o cualquier elemento común, responde el seguro de la comunidad. Cuando ambos seguros están en compañías distintas suele haber discusión sobre quién asume qué, y ahí es donde un corredor ordena el expediente y evita que el vecino quede en medio esperando meses.

Si el capital asegurado es inferior al valor real de reconstrucción del edificio, la aseguradora puede aplicar la regla proporcional del artículo 30 de la Ley de Contrato de Seguro: indemniza en la misma proporción que exista entre el capital contratado y el valor real. Con un edificio asegurado al 60 % de su valor, un daño de 10.000 € puede liquidarse en 6.000 €. Es el problema más caro y más frecuente que encontramos al revisar pólizas antiguas, porque los capitales se quedan congelados mientras los costes de construcción suben.

La póliza es normalmente anual y se prorroga sola. Para no renovarla hay que comunicarlo por escrito con la antelación que fije el contrato, habitualmente un mes antes del vencimiento. A mitad de anualidad no cabe una anulación unilateral salvo causas concretas. Lo práctico es empezar a revisar el mercado dos o tres meses antes del vencimiento: da tiempo a comparar sin prisa y a llevar la decisión a la junta con margen.

Sí, y esto se confunde a menudo. Cambiar de mediador no es lo mismo que cambiar de aseguradora. La comunidad puede designar un nuevo corredor cuando quiera mediante un acuerdo de la junta y una carta de nombramiento, sin tocar las pólizas vigentes ni esperar al vencimiento. Las coberturas siguen exactamente igual; lo único que cambia es quién las gestiona y quién os defiende ante la compañía. No hay penalización ni coste alguno para la comunidad.